Недвижимость переходит на блокчейн: $4 трлн к 2035 году

Невидимая инфраструктура рынка

Коммерческая недвижимость США переживает структурную трансформацию: технология блокчейн перестала быть синонимом криптовалют и превратилась в основу для перестройки базовых операций — от сделок купли-продажи до управления активами. Согласно исследованию Deloitte Center for Financial Services, объём токенизированной недвижимости вырастет с $300 млрд в 2024 году до $4 трлн к 2035 году — 13-кратное увеличение за десятилетие.

Тони Джордано, риелтор премиум-сегмента и эксперт по блокчейн-решениям, сравнивает технологию с цифровой системой хранения, где миллиарды записей сохраняются бессрочно без риска утраты: от прав собственности до ипотечных облигаций. «Я не вижу причин, по которым вся отрасль недвижимости не перейдёт на блокчейн в течение 10 лет. Это самая защищённая платформа для таких операций, она экономит деньги и время — всё происходит мгновенно», — отмечает Джордано в интервью CNBC.

Ключевое отличие текущей волны внедрения — фокус на практических бизнес-процессах, а не на спекулятивных активах. Смарт-контракты автоматизируют выполнение условий сделок, интеграция с коммунальными сервисами (умные парковки, управление энергопотреблением) создаёт основу для data-driven управления городской инфраструктурой.

Механика токенизации активов

Токенизация преобразует права собственности на коммерческий актив в цифровые токены, позволяя дробное владение и упрощённую торговлю долями. JPMorgan описывает механизм следующим образом: владелец портфеля многоквартирных домов выпускает токены, каждый из которых представляет долю в активе. При продаже инвестор передаёт токен покупателю, а смарт-контракты автоматически распределяют доходы между держателями токенов.

Текущие ограничения: граждане США не могут инвестировать в токенизированную недвижимость внутри страны из-за регуляторных барьеров, хотя международные инвесторы имеют доступ. Платформы вроде RealT, Lofty AI и SolidBlock уже запустили блокчейн-маркетплейсы для peer-to-peer торговли токенизированными активами, обеспечивая ликвидность, которой традиционно не хватает рынку недвижимости.

Многие избегают инвестиций в недвижимость из-за высоких первоначальных затрат. Токенизация, или дробление активов, может открыть недвижимость для более широкой аудитории.— Представитель JPMorgan, отчёт по коммерческой недвижимости

Технические преимущества включают сокращение посредников (до 75% экономии на издержках закрытия сделок), ускорение процессов (от недель до часов) и снижение человеческих ошибок в документообороте. Компания Propy в 2025 году пионерно внедряет юридически признанные смарт-контракты для полного цикла сделок — от предложения до передачи прав собственности.

Кейсы внедрения и результаты

Платформа Lofty AI демонстрирует практическую реализацию модели: инвесторы покупают токены арендной недвижимости в США от $50, получая ежедневный доход от аренды пропорционально доле владения. Средняя доходность арендного портфеля составляет 11%, а вторичный маркетплейс позволяет торговать токенами 24/7 — радикальное отличие от традиционной неликвидности рынка недвижимости.

Согласно данным Blockchain App Factory, проекты вроде Aspen Digital (США) и MERJ Exchange (Сейшелы) привлекли инвестиции из более чем 150 стран через дробное владение элитными активами. Глобальный доступ устраняет необходимость в зарубежных банковских счетах и сложных юридических структурах — достаточно цифрового кошелька и верификации.

Прогноз и стратегические выводы

Deloitte подчёркивает, что технология может генерировать миллиарды долларов экономической стоимости для сектора недвижимости в течение следующего десятилетия, частично за счёт расширения базы инвесторов и диверсификации продуктовых предложений. Рынок токенизированной недвижимости прогнозируется на уровне $19,4 млрд к 2033 году (по данным Lofty AI).

Тони Джордано ожидает полного перехода индустрии на блокчейн в течение 10 лет, ссылаясь на экономическую целесообразность: сокращение времени сделок, снижение издержек и устранение посредников делают внедрение неизбежным. Переносимые ипотечные облигации могут позволить инвесторам переносить низкие процентные ставки при покупке новых объектов — инновация, решающая проблему рефинансирования в условиях роста ставок.

Ключевые области применения на горизонте 2025–2027: автоматизация распределения арендных доходов через смарт-контракты, интеграция земельных реестров на блокчейн для защиты от мошенничества, токенизация коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS) для фрагментации крупных пулов активов.

Материал подготовлен на основе отчётов Deloitte Center for Financial Services, интервью CNBC с Тони Джордано, аналитики JPMorgan и данных платформ RealT, Lofty AI, Propy. Данные актуальны на 21 октября 2025 года.