Недвижимость переходит на блокчейн: $4 трлн к 2035 году
Блокчейн трансформирует коммерческую недвижимость: Deloitte прогнозирует токенизацию активов на $4 трлн к 2035 году. Смарт-контракты сокращают издержки сделок на 75%, а дробное владение открывает доступ инвесторам с суммами от $50.
• Deloitte прогнозирует токенизацию недвижимости на $4 трлн к 2035 году — рост с $300 млрд в 2024-м
• Блокчейн-транзакции сокращают издержки закрытия сделок на 75% через смарт-контракты
• Дробное владение открывает доступ к коммерческой недвижимости инвесторам с минимальными суммами от $50
Невидимая инфраструктура рынка
Коммерческая недвижимость США переживает структурную трансформацию: технология блокчейн перестала быть синонимом криптовалют и превратилась в основу для перестройки базовых операций — от сделок купли-продажи до управления активами. Согласно исследованию Deloitte Center for Financial Services, объём токенизированной недвижимости вырастет с $300 млрд в 2024 году до $4 трлн к 2035 году — 13-кратное увеличение за десятилетие.
Тони Джордано, риелтор премиум-сегмента и эксперт по блокчейн-решениям, сравнивает технологию с цифровой системой хранения, где миллиарды записей сохраняются бессрочно без риска утраты: от прав собственности до ипотечных облигаций. «Я не вижу причин, по которым вся отрасль недвижимости не перейдёт на блокчейн в течение 10 лет. Это самая защищённая платформа для таких операций, она экономит деньги и время — всё происходит мгновенно», — отмечает Джордано в интервью CNBC.
Ключевое отличие текущей волны внедрения — фокус на практических бизнес-процессах, а не на спекулятивных активах. Смарт-контракты автоматизируют выполнение условий сделок, интеграция с коммунальными сервисами (умные парковки, управление энергопотреблением) создаёт основу для data-driven управления городской инфраструктурой.
Механика токенизации активов
Токенизация преобразует права собственности на коммерческий актив в цифровые токены, позволяя дробное владение и упрощённую торговлю долями. JPMorgan описывает механизм следующим образом: владелец портфеля многоквартирных домов выпускает токены, каждый из которых представляет долю в активе. При продаже инвестор передаёт токен покупателю, а смарт-контракты автоматически распределяют доходы между держателями токенов.
Текущие ограничения: граждане США не могут инвестировать в токенизированную недвижимость внутри страны из-за регуляторных барьеров, хотя международные инвесторы имеют доступ. Платформы вроде RealT, Lofty AI и SolidBlock уже запустили блокчейн-маркетплейсы для peer-to-peer торговли токенизированными активами, обеспечивая ликвидность, которой традиционно не хватает рынку недвижимости.
Многие избегают инвестиций в недвижимость из-за высоких первоначальных затрат. Токенизация, или дробление активов, может открыть недвижимость для более широкой аудитории.— Представитель JPMorgan, отчёт по коммерческой недвижимости
Технические преимущества включают сокращение посредников (до 75% экономии на издержках закрытия сделок), ускорение процессов (от недель до часов) и снижение человеческих ошибок в документообороте. Компания Propy в 2025 году пионерно внедряет юридически признанные смарт-контракты для полного цикла сделок — от предложения до передачи прав собственности.
Кейсы внедрения и результаты
Платформа Lofty AI демонстрирует практическую реализацию модели: инвесторы покупают токены арендной недвижимости в США от $50, получая ежедневный доход от аренды пропорционально доле владения. Средняя доходность арендного портфеля составляет 11%, а вторичный маркетплейс позволяет торговать токенами 24/7 — радикальное отличие от традиционной неликвидности рынка недвижимости.
Согласно данным Blockchain App Factory, проекты вроде Aspen Digital (США) и MERJ Exchange (Сейшелы) привлекли инвестиции из более чем 150 стран через дробное владение элитными активами. Глобальный доступ устраняет необходимость в зарубежных банковских счетах и сложных юридических структурах — достаточно цифрового кошелька и верификации.
Прогноз и стратегические выводы
Deloitte подчёркивает, что технология может генерировать миллиарды долларов экономической стоимости для сектора недвижимости в течение следующего десятилетия, частично за счёт расширения базы инвесторов и диверсификации продуктовых предложений. Рынок токенизированной недвижимости прогнозируется на уровне $19,4 млрд к 2033 году (по данным Lofty AI).
Тони Джордано ожидает полного перехода индустрии на блокчейн в течение 10 лет, ссылаясь на экономическую целесообразность: сокращение времени сделок, снижение издержек и устранение посредников делают внедрение неизбежным. Переносимые ипотечные облигации могут позволить инвесторам переносить низкие процентные ставки при покупке новых объектов — инновация, решающая проблему рефинансирования в условиях роста ставок.
Ключевые области применения на горизонте 2025–2027: автоматизация распределения арендных доходов через смарт-контракты, интеграция земельных реестров на блокчейн для защиты от мошенничества, токенизация коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS) для фрагментации крупных пулов активов.
• Для инвесторов: изучите платформы с регуляторной прозрачностью (RealT, Lofty) и проверенным track record распределения доходов. Начните с минимальных вложений для понимания механики токенов.
• Для девелоперов: оцените издержки миграции на блокчейн-инфраструктуру против экономии на посредниках. Пилотные проекты с ограниченным числом токенов снижают регуляторные риски.
• Для регуляторов: мониторьте опыт юрисдикций-пионеров (Швейцария, Сингапур, ОАЭ) для адаптации frameworks, балансирующих инновации и защиту инвесторов.
• Технологический стек: приоритет платформам с открытыми стандартами (Ethereum, Polygon) и независимыми аудитами смарт-контрактов для минимизации уязвимостей.
Материал подготовлен на основе отчётов Deloitte Center for Financial Services, интервью CNBC с Тони Джордано, аналитики JPMorgan и данных платформ RealT, Lofty AI, Propy. Данные актуальны на 21 октября 2025 года.